空窗期新房博弈二手房 能否理清二手房9.6%税费

2013-03-20 17:24:40|来源:新浪乐居|作者:夏天凡
摘要| 从新国五条细则出台至今,按转让所得20%征收个税是否会误伤刚需一直是市场议论的焦点。对此,各地都在翘首等待着当地细则的出台,而日前传出的北京细则出台已被官方否认。在等待的空窗期,新房、二手房的抉择还在进行中。

  新浪乐居讯(实习编辑 夏天凡)从新国五条细则出台至今,按转让所得20%征收个税是否会误伤刚需一直是市场议论的焦点。对此,各地都在翘首等待着当地细则的出台,而日前传出的北京细则出台已被官方否认。在等待的空窗期,新房、二手房的抉择还在进行中。

  据本站调查显示,在参与调查的373名网友中,91.96%的网友认为这一政策有失妥当,他们普遍认为税费太高,难以承受;受此细则影响,在有购置二手房计划的网友中,坚持购买二手房的仅剩下15.01%,39.14%的人会因此细则转而购买新房;78.82%的网友则认为此新政细则会带动苏州房价上涨。

  在新房、二手房之间,究竟该怎样抉择?小编带您从以下几个方面一一细看。

  价格:二手房占优势 

  新政细则出台后,二手房市场深感“受伤”,业主急着抛售。而众多求购二手房的市民考虑到“高额税费最终会转嫁到自己头上,还不如买新房来得划算”,便转战新房市场。但苏州本地细则还未正式落地,在此空窗期,新房价格持续走高;相比之下,二手房还是有得淘的。

  新房:全市11201.12元/㎡均价背后 两极分化严重

  2012全年,苏州商品房成交均价都基本维持在11201.12元/㎡。其中,园区以12485元/㎡当之无愧列于榜首。而这也仅仅是均价,想要在现代大道沿线买一套房还得涨到13000元/㎡。姑苏区以11613.24元/㎡位列第二,同样地,想要在其核心区域买到一套满意的房子,价格还是得上万。新区11050/㎡均价的背后存在着狮山、玉山版块14000/㎡与浒关版块8000/㎡严重的两极分化。热度仅次于园区的吴中区,情况与新区类似,均价10133.9元/㎡,但身价飙升的木渎、尹山湖已经过万,超出了稳中上涨的越溪。即使是最为偏远的相城,其核心区域活力岛的均价也达到了9800元/㎡。

  假设想要在苏州市买一套达到平均水平的房子,以面积100㎡来计算,100万是必不可少的了。

  二手房:细则落地空窗期 高性价比二手房有的挑

  新政细则中的“按转让所得20%征收个人所得税”让二手房市场最先闻风而动。二手房买卖双方都担心细则一旦最终落地,自己要承担20%的高额税费,于是,卖方急着抛售,买方急着出手。一时间,二手房交易市场爆满。仅仅是新政后3天,苏州二手房成交量环比就上涨了103%。不得不说,这其间不乏一些性价比高的房子。

  据本站了解,新政细则出台后,位于现代大道新城花园一套79㎡的二手房,标价只有99万。而以往同样地段的二手房都会卖到110万左右。正是因为恐慌于高额的税费,所以房东主动让价11万,想在近期尽快脱手。相比之下,现代大道沿线的新房房价则超过了13000元/㎡。同样,微博上有网友反应,位于机场路杨枝教师新村的一套85㎡的二手房总价只有90万,而附近的冠南苑新房房价已经达到了12000/㎡。

 

  税费:新房完胜 

  新政细则中的“按转让所得20%征收个税”把购房税费问题炒得沸沸扬扬。当二手房税费处在舆论的风口浪尖之时,殊不知购买新房时除了支付房屋本身的价款外,也是要缴纳相应税费的。但新房税费较二手房要简单得多,主要种类为契税、印花税;而二手房除了要缴纳与新房相同的契税外,还要根据房产证年限是否满5年、是否唯一住房缴纳营业税、个人所得税。新政之前个人所得税按全款1%执行,此次出台细则中的20%高比例正是令市场哗然的原因所在。

  新房:契税、印花税

  契税是购置新房时最基础的税种,本站从苏州我爱我家地产经纪公司陈臣处了解到,如果是首次置业,且房屋属于普通住宅,面积小于90㎡的,契税按成交价1%征收;超过90㎡不到144㎡的,按1.5%征收;超过144㎡,则按3%计征。如果是二次置业或非普通住宅,契税一律按照3%计算。

  除了契税,购置新房时还需缴纳约为房价0.05%的印花税。

  二手房:契税、营业税、个税、中介费 税费繁多高达9.6%

  与新房相比较而言,购买二手房所需缴纳的税费则要复杂得多。

  二手房的契税比例与新房相同,不需缴纳印花税,但需要从房子是否满5年这一角度来看是否需要交营业税。如果房子满5年,则不需缴纳营业税;而未满5年,则需缴纳5.6%的营业税。

  此外,最近因新政出台而被热议的个人所得税也不容忽视。如果满足房产证满5年且是个人唯一住宅这两个条件,则不需缴纳个人所得税,而一旦有一个条件不满足,则要缴纳个税。虽然3月1日出台的新政表明个税所占比例是按转让所得的20%征收(扣除契税、营业税之后),但在具体细则还未落地之前,还是统一按照之前的全款1%执行。

  “虽然1%是基于全款,20%是基于转让所得,但这里面的差别还是很大,所以最近二手房市场很火爆。”陈臣说

  陈臣还表示,营业税、个税本该由卖房承担,但在目前的苏州二手房市场,几乎所有税费都被转嫁到了买家身上。所有税费加起来最高会达到9.6%。

  一般二手房买卖都是通过中介进行,所以除契税、营业税、个人所得税外,还有至少占总额1.5%的中介费这一个“大头”。

  总之,新房的税费远比二手房要少。除去契税,其他税费加一起也就几千元;而二手房交易中的营业税、个税、中介费等加起来远远不止这个数。

  那是不是购买新房就一定划算呢?“这个也不一定的,”陈臣说,“因为新房总价较高,还要综合地段等各因素一起考虑。”

  (以上均不包含交易手续费、权属登记费等固定费用)

  房贷:新房、二手房首付区别大 

  一般来说,新房和二手房的首付、贷款比例大致是一样的。如果是首次置业,首付3成,贷款7成;如果是二套房,那么首付6成,贷款4成。然而,实际上,这里面的计算方式又有着很大的差别。

  办理新房贷款时,首付款主要参考购买时的市场价,并同时根据个人贷款信誉程度、个人贷款次数等进行多方面的审核,从而制定贷款比例。

  而办理二手房贷款是以“二手房评估价”作为参考。“评估价”是根据当时的市场情况,通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。

 

   价格、税费、房贷是购房时需考虑的最为重要的3大因素,还有居住环境、交通、商业配套等需考量。以上仅是参考信息,真到抉择之时,还需要您擦亮眼睛结合实际细细辨别。

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